قوانين جديد براي خريد و فروش املاك در دبي

متن زير آخرين تغغيرات و اصلاح قانون املاك در امارات متحده عربي است.

شايان ذكر است متن فوق ترجمه لفظ به لفظ بوده و آخرين قانون اجرايي در مورد اقامت از طريق سرمايه گذاري و شرايط خريد و فروش مي باشد :

تغييرات در قوانين خريد املاك آماده – اقامت – اجاره املاك و مستغلات در دبي :

در تاريخ 2008/4/10 كشور امارات و شهر دبي اقدام به صدور سند منگوله دار براي املاك نموده است.از اين جهت كليه دارندگان املاك آماده موظف هستند مدارك ملكي خود را به اداره اراضي امارات برده و با پرداخت هزينه 1% از ارزش ملك خود ، آپارتمان يا ويلاي خود را ريجستر نمايند. بديهي است املاكي كه توسط دايره ارضي دبي ريجستر نشده باشند امكان خريد و فروش را ندارند .
بنابراين با توجه به اينكه اكثر مالكين هنوز فرصت نكرده اند كه املاك خود را ريجستر نمايند و يا با توجه به ازدحام موجود هنوز در نوبت دريافت سند منگوله دار هستند ، امكان خريد املاك آماده بسيار محدود گرديده است.
متن تغيير قوانين در خريد و فروش املاك در امارات به شرح زير مي باشد :
1 - متقاضيان خريد املاك بايد توجه بفرمايند كه مراحل خريد خانه كه در گذشته ظرف مدت يكروز در دبي انجام مي شد در حال حاضر حدود يك تا دوهفته طول مي كشد و حضور خريدار و فروشنده در دبي الزامي است. ومدت انجام كار بسته به ميزان ازدحام و شلوغي در دايره ارضي دارد.
2 - خريدا ر و فروشنده بايد 1% قيمت مورد توافق ( قيمت روز ملك) را هر كدام جدا گانه به اداره ارضي دبي مازاد بر قيمت خانه بپردازد ( جمعا" 2%)
3- خريدار و فروشنده بايد يك قولنامه در دفتر شركت املاك تهيه نموده و با در نظر گرفتن حق فسخ براي انتقال به اداره اراضي بروند ( لازم به ذكر است در قبل از اين تاريخ انتقال املاك در دفاتر شركتهاي سازنده انجام مي شد و 2% ارزش اوليه ملك را از فروشنده فقط دريافت مي كردند و نيازي هم به قول نامه نبود )
4- در هنگام بستن قولنامه در شركت املاك ، حدود 10% ارزش ملك به عنوان پيش پرداخت و رزرو به مالك بايد پرداخت شود و پس از نوشتن قولنامه در سربرگ شركت املاك مذكور بايد كمسيون شركت نقدا" توسط خريدار و فروشنده پرداخت شود.
5 – مالكين املاك بايد براي ريجستر كردن املاك خود نامه اي را از شركت سازنده به عنوان عدم داشتن هرگونه بدهي و تسويه حساب همراه داشته باشند. براي اخذ اين نامه مالك اصلي به همراه كليه مدارك ساختمان بايد به دفتر شركت سازنده مراجعه نمايد.
6 – با توجه به تغيير در قوانين و تغيير يافتن شكل و فولدر اسناد دولتي امارات و تغييراتي كه در سند املاك صورت پذيرفته ، اداره مهاجرت نيز مشغول به تغييراتي در سيستم دادن اقامت به خانواده مي باشد. چرا كه در گذشته چون سند املاك در دفتر شركت سازنده انتقال داده مي شد ، دولت از اين نقل ئ انتقال ها يا بي خبر بود و با دير متوجه مي شد. با اين كار مالك قبلي ملك كه اقامت خود و خانواده را اخذ نموده بود با فروش ملك خود اقامتش باطل نشده و دوباره يك فرد جديد اقامت ملك را دريافت مي نمود و به اين ترتيب با يك واحد آپارتمان چندين نفر به طور غير قانوني روي يك واحد آپارتمان اقامت دريافت كرده بودند . از اين جهت اداره اقامت و امور مهاجرت دبي تا حدود 6 ماه ديگر ويزاي اقامت براي خريد خانه آماده در دبي صادر نمي نمايد تا اينكه اقامت افراد در گذشته كاملا" بررسي شود و كساني كه به طور غير قانوني بر روي ملكي كه صاحبش نيستند هنوز اقامت دارند توسط پليس شناسايي شوند .اين مدت امكان افزايش نيز دارد ، چرا كه تا زماني كه كليه صاحبان املاك ملك خود را ريجستر ننمايند و زير چتر دولت نيايند امكان پيدا كردن ويزاي اقامت غير قانوني براي دولت امكان پذير نمي باشد.
7 – اداره مهاجرت وامور اقامتي دبي و اداره اراضي كشور امارات رسما" اعلام كردند كه شايعه ندادن اقامت به بعضي از مليتها در امارات به غير از اتباع ( يمن . عراق . الجزاير . اسرائيل) كذب محض است و فقط به علت تغغير قوانين تا اطلاع ثانوي ( حدود 6 ماه آينده ) به تاخيير خواهد افتاد. اين سازمان اعلام كرد اين قانون براي افراد ساكن دبي كه نياز به تمديد اقامت خود و يا ترانسفر اقامت خود دارند تسهيلاتي فراهم كرده تا بدون خروج از امارات اين كار را انجام دهند.
8 – صاحبان دفاتر اداري ، مغازه ها ، ويلا ، آپارتمانها در مناطق ازاد بايد از تاريخ ذكر شده املاك خود را ثبت و درخواست سند منگوله دار بنمايند . صاحبان هر گونه از املاك فوق بايد 1% از ارزش روز ملك خود را براي ريجستر كردن و درخواست سند منگوله دار به دايره ارضي دبي بپردازند.
9 – مبناي تغيير در قوانين جديد برخورد با تخلفات اقامتي و معاملات در امارات است ، لذا در گذشته خريداراني بودند كه با خريد يك واحد سوئيت 40 متري براي اعضاي يك خانوده 6 و يا 8 نفره اقامت دريافت مي كردند . در حال حاضر به اعضاي خريد سوئيت به 2 نفر و خريد يك خوابه به يك خانواده كوچك و به همين ترتيب به بالا اقامت داده مي شود.

تحقيق ، ترجمه ، و تنظيم : پويا منصفي
منبع : روزنامه گلف نيوز مورخ 2008/4/9 تلويزيون دبي د رتاريخ فوق ، نامه رسمي اداره املاك واراضي

همكاران گرامي توجه فرمايند كه در حال حاضر با توجه به تغيير اين قوانين امكان خريد املاك آماده بسيار ضعيف گرديده چرا كه هنوز مالكين فرصت به ريجستر ملك خود ننموده اند. شايان ذكر است فروشنگان فقط مي توانند به صورت قولنامه اي تا زماني كه ملك خود را ريجستر نمايند ملك خود را به فروش برسانند كه البته اين كار غير قانوني بوده و بستگي به شناخت خريدار و فروشنده از يكديگر دارد.
با توجه به متن لايحه فوق متقاضيان املاك اماده بايد از ريجستر بودن ملك مورد نظر خود مطمئن بوده و در نظر داشته باشند اقامت انها مدتي طول خواهد كشيد.
در حال حاضر به متقاضيان خريد و سرمايه گذاري در امارات پيشنهاد مي شود بر روي املاك غير آماده ( پروژه ) اقدام نمايند تا قوانين جديد كاملا" اثبات گردد.
در صورتي كه متقاضيان خريد املاك آماده نياز به دريافت اقامت دارند ، حتما" با يك وكيل و يا مشاورين قانوني مشاوره فرمايند.
متاسفانه در امارات اكثر كارمندان شركتهاي املاك ، ايرانياني هستند كه بدون ويزاي قانوني كار و به خاطر مشكل كار در ايران با ويزاهاي 2 ماهه توريستي به دبي پناه اورده اند و دارند كاملا" غير قانوني كار و فعاليت مي كنند . اين گونه افراد با توجه به آشنايي نداشتن به زبان و قوانين اقامت در دبي ، هيچ گونه اطلاعاتي در مورد قوانين ومقررات املاك و مستغلات در كشور امارات ندارند و تمام اطلاعاتشان شنيده هاي افراد مرتبطشان است و متاسفانه با دادن مشاوره غلط و ندانسته خريدار و فروشنده را به مشكل مي اندازند. اينگونه افراد در صورتي كه در بازرسيهاي پليس شناخته شوند براي هميشه از كشور اخراج و كارفرما نيز جريمه مي شود.
با كمال احترام : پويا منصفي

4749457 150 0097

آخرين خبر در مورد اقامت :

GULF NEWS / BUSINESS :
مصاحبه گلف نيوز با شيخ مروان بن قاليته مدير بخش شركتهاي املاك دايره اراضي امارات
موضوع : چگونگي وضعيت اقامت براي خريداران املاك در دبي
منبع : وب سايت دايره اراضي – گلف نيوز مورخ :21/9/2008
Dubai: Dubai is to introduce a set of short-term visas for foreign investors in the real estate sector a top official said.
We have submitted the proposals to this effect to the higher government authority in Dubai to review the visas for property buyers. Once this law is approved, this might be implemented at a federal level as well Marwan Bin Galita chief executive of Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA) told Gulf News yesterday.
There is no direct link between property ownership and residence visas. Developers should not lure investors to property sector with a promise of residence visa.
His comments reverse the government's earlier stand.
Dubai government opened the emirate's property sector to foreign inve tors in designated freehold areas in 2002, and in the absence of a proper real estate law then, the three master developers - Emaar Nakheel and Dubai Properties had promised to facilitate a three-year renewable residence visas to owners of freehold properties under a special arrangement with the residency department.
More than 20,000 families have moved into their freehold homes during the last six years, many on residence visas linked to their homes.
Limelight
The issue of the residence visas linked to freehold property came to light following the recent Gulf News report in which a senior government official said foreign buyers are entitled to residence visas if they purchase property.
Thousands of foreigners have invested in new property currently in various phases of development in the hope that they will get residence visas automatically, as advertised by developers, which Ghalita termed erroneous.
We are raising the issue now because there is confusion among the public in this regard. We are urging people not to link the obtaining of a residency visa with buying property he said. Bin Galita said the issue of visas is related to the development company and not the property people buy.
He said obtaining residence visas in Dubai is not so hard. One can open a company or invest or be a partner in the company. People should not rely on the property or the investment company.
We are a different body from the residency department. Even if the investment company applies for a residence visa for a buyer, the residency department could reject it.
It is not a must that those who buy a property can get a residence visa, he said.
If a development company goes bankrupt, what happens to the residents sponsored by that particular company? We are also examining.